Assurance pour le compte des locataires non assurés

Préambule : Les lois 82-526 du 22 juin 1982 et 86-1290 du 23 Décembre 1986 et 89-462 du 06 juillet 1989 imposent aux locataires d'assurer les risques dont ils doivent répondre en qualité de locataire.
Le défaut d'assurance de ces locataires a, non seulement, des répercussions sur des tiers en cas de sinistres engageant la responsabilité du locataire, mais aussi sur les organismes qui supportent les éventuelles conséquences par le biais de leur assurance.
En son article 1er, la loi Alur, n° 2014-336 du 24 mars 2014 autorise désormais le bailleur à souscrire une assurance pour le compte du locataire, limitée aux risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, si ce dernier ne lui remet pas son attestation dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure qui lui est adressée, restée sans effet.Objet du marché : L'association Delphis a été sollicitée par ses adhérents pour l'établissement d'une commande groupée destinée à assurer les locataires non assurés du parc social.
Le conseil d'administration de Delphis du 2 avril 2024 a validé le principe d'un accompagnement des organismes pour structurer ce groupement.
A ce titre, l'association Delphis est chargée de la rédaction de l'appel d'offres et de sa publication. Elle réalise le dépouillement des offres et organise la commission d'attribution de marché à laquelle sont conviés les membres du comité de suivi.
A ce jour, et à l'échelle des 7 organismes représentés dans le groupement, environ 8 000 locataires n'ont pas justifié de leur couverture, ce qui équivaut à environ 10 % du parc concerné.
Le présent cahier des clauses techniques particulières devra être intégré dans le contrat définitif, sous réserve des éventuelles limitations que pourrait apporter le candidat.

Cette assurance porte :
Sur les biens assurés : Qui sont les locaux (1), propriété des sociétés assurées, et faisant l'objet d'une convention de location avec les sociétés assurées, que ce contrat de location soit ou non encore en vigueur (occupant sans titre)
(1) Il est à noter que les éventuelles dépendances (garages, caves, greniers, etc.) seront automatiquement couvertes dans les mêmes conditions que le logement lui-même.Les risques encourus :
-  Du fait de la perte des loyers consécutive à tous dommages matériels garantis que pourrait subir le propriétaire pour les locaux occupés par le locataire, mais aussi les locaux occupés par des tiers ;
-  Pour tous les dommages matériels garantis atteignant le bâtiment ;
-  Tous les troubles de jouissance pour les locataires et pour lequel le propriétaire serait fondé à exercer un recours contre le locataire du fait des dommages matériels immatériels et corporels garantis par le présent contrat ;
-  La responsabilité civile que le locataire peut encourir en qualité d'occupant, vis-à-vis des voisins et des tiers, pour tous dommages matériels et immatériels consécutifs causés à leurs biens.Ces garanties s'entendent exclusivement en cas d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux.
Définition :
Incendie, explosion :
-  L'incendie avec flamme ou sans flamme, c'est-à-dire la conflagration, l'embrassement ou la simple combustion en dehors d'un foyer normal ;
-  Les explosions et implosions de toute nature, c'est-à-dire l'action subite et violente de la pression ou de la dépression de gaz ou de vapeur ;
-  Les dommages causés par les fumées, vapeur, substances dues à un incendie, une combustion lente ou à une explosion survenant dans les locaux assurés ou aux alentours, ou à une défectuosité accidentelle des appareils de chauffage ou de cuisine ;
-  Les dommages causés par la fumée résultant de l'action directe de l'eau ;
-  Les dommages causés par les secours et les mesures de sauvetage survenus dans les lieux assurés ou ceux d'autrui ;
-  La chute de la foudre, les dommages autres que ceux d'incendie ou d'explosion causés directement ou indirectement par la foudre.
Dégât des eaux :
Dégâts des eaux, c'est-à-dire les dommages occasionnés par :
-  Les fuites, ruptures et débordements de conduites non enterrées, d'adduction, de distribution ou évacuation des eaux et tous appareils à effet d'eau et de chauffage,
-  Le débordement ou le renversement des récipients de toute nature,
-  Les infiltrations d'eau par les joints d'étanchéité au pourtour des appareils sanitaires,
-  Les infiltrations par portes et fenêtres fermées ou non.
2 - Souscripteur :
L'association Delphis, représentée par sa Déléguée Générale, Mme Charlotte LIMOUSIN agissant pour le compte des sociétés suivantes :
-  SDH
-  Podeliha
-  Polygone
-  Orne Habitat
-  Méduane Habitat
-  Logis Cévenols
-  Grand Dijon HabitatCette assurance est souscrite pour le compte des locataires de chaque organisme souscripteur n'ayant pas satisfait à l'obligation prévue par la loi vis-à-vis du propriétaire.
3 - Condition de souscription : Le contrat est un contrat groupe ouvert ; ce qui implique que chaque société a la possibilité de rentrer dans le contrat groupe LNA à partir du 1er janvier 2025 à n'importe quel moment et cela pendant toute la durée du marché.
Police ouverte avec numéro unique et un numéro par société adhérant au groupement.
4 - Condition adhésion : Tout organisme, qui en fait la demande, peut entrer dans le contrat groupe aux conditions d'assurance définies par le contrat et ce, sans exigence d'un nombre de locataires à assurer.
5 - Payeur de cotisation : Chaque organisme qui a la qualité d'assuré est automatiquement le payeur de cotisation pour sa quote-part.
6 - Condition de sortie : Chaque organisme a le choix de se retirer à la date anniversaire du contrat moyennant respect du préavis de quatre mois.
7 - Prise d'effet du contrat : Le contrat prend effet le 1er janvier 2025 à 00 heure
8 - Tarification : La tarification est faite par logement et par mois sans tenir compte de la superficie de l'appartement, du nombre de pièces, des dépendances ou locaux qui s'y rattachent (cellier, garage).
9 - Conditions de paiement : Le montant de la cotisation mensuelle par logement est fixé dans l'acte d'engagement.
Chaque organisme adressera à l'assureur dans le mois suivant la fin de chaque semestre échu le nombre de locataires ayant été facturé chaque mois pendant le semestre concerné. A réception de cet état, l'assureur émettra l'appel de prime correspondant.
Les primes du présent contrat devant être payées dans les formes prescrites selon les règlements administratifs en vigueur, l'assureur renonce à suspendre les garanties ou à résilier le contrat si le retard du paiement de la prime est dû à la seule exécution des formalités administratives.
L'assureur considère également que les garanties sont acquises lorsque le paiement de la prime comptant supporte un retard lié aux contraintes administratives.
En cas de non-paiement d'un assuré (bailleur), le contrat ne pourra pas être résilié par l'assureur ; seul l'organisme qui ne se sera pas acquitté de sa prime se retrouvera résilié.
10 - Capitaux à assurer : Pour l'ensemble et la généralité des immeubles, l'indemnisation de l'assureur doit correspondre à la valeur de reconstruction à neuf de l'immeuble ou des parties d'immeuble endommagé, dans la limite d'un engagement maximum par sinistre fixé à 19 990 000 euros, non indexé pour les seules garanties de dommages aux biens, à l'exclusion des responsabilités :
-  Risques locatifs ; Valeur de reconstruction à neuf ; Sans franchise
-  Perte de loyers ; 2 ans de valeur locative (1) ; Sans franchise
-  Recours des voisins et des tiers ; 5 000 000 euros (2) ; Sans franchise
-  Trouble de jouissance ; 5 000 000 euros (3) ; Sans franchise(1) Du fait de la perte des loyers consécutive à tous dommages matériels garantis, que pourrait subir le propriétaire, tant en ce qui concerne les locaux occupés par le locataire, que ceux occupés par d'autres locataires.
(2) La présente assurance garantit également les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que le locataire peut encourir, en qualité d'occupant, vis-à-vis des voisins et des tiers pour tous les dommages en application des articles 1382 à 1386 du Code Civil.
(3) Du fait des dommages matériels garantis par le présent contrat constituant un trouble de jouissance pour les colocataires et pour lesquels le propriétaire serait fondé à exercer un recours contre le locataire.11 - Sinistre : En cas de sinistre, l'organisme souscripteur déclarera par écrit tout sinistre à la compagnie en précisant que le locataire responsable du sinistre est non assuré personnellement et donc bénéficiaire de la présente couverture.
La déclaration indiquera la date et les circonstances du sinistre, ses causes connues ou présumées, la nature et le montant approximatif des dommages, les noms et adresse de ses auteurs.
Transmettre à l'assureur et dans les plus brefs délais tous avis, lettres, convocations, assignations, actes extrajudiciaires et pièces de procédure qui seraient adressés ou signifiés à l'assuré (bailleur, Locataire) ou à une personne susceptible d'engager sa responsabilité.
12 - Document administratif : La compagnie d'assurances communique un bulletin d'adhésion et un formulaire d'information pour le locataire.
13 - Estimation : A ce jour, 7 organismes HLM sont représentés dans le groupement. L'ensemble du patrimoine de ces sociétés représente environ 80 000 logements et environ 8 000 locataires n'ont pas justifié de leur couverture.
14 - Durée du marché : 5 ans, à compter du 1er janvier 2025 à 0 heures jusqu'au 31 décembre 2029 à 0 heure.
15 - Conditions de paiement : A réception de l'état semestriel, la compagnie émettra un appel de prime en régularisation des garanties du semestre selon les dispositions ci-dessus.
L'assureur communiquera, sur simple demande, tous documents permettant le contrôle des périodes de garanties accordées et le calcul de la prime.
L'assureur s'engage à fournir une notice explicative et explicite sur le contenu et les conditions du contrat d'assurance souscrit pour son compte.
Le souscripteur (bailleur) est seul tenu au paiement des primes. Toutes actions en paiement des primes ne peuvent être dirigées par la compagnie qu'envers le souscripteur (bailleur) qui s'engage à régler l'intégralité des primes dues en application des dispositions du contrat qu'elles aient été ou non recouvrées auprès des locataires (assuré)
Tous avis, mises en demeure, ne seront formulés qu'au souscripteur (bailleur) de la garantie, et vaudront pour l'ensemble du contrat et ses bénéficiaires (locataires).
En cas de résiliation du contrat d'assurance pour quelque cause que ce soit par le souscripteur (bailleur) ou l'assureur, la garantie cessera d'office, à l'issue du préavis contractuel pour l'ensemble du contrat et de ses bénéficiaires (locataires).
16 - Fonctionnement, effet et durée de la garantie : Le souscripteur (bailleur) s'engage à demander à ses locataires, lors de l'entrée dans les lieux, de justifier par une attestation délivrée par une compagnie d'assurances, de la souscription d'une garantie " risques locatifs ", tel que prévu dans les textes légaux.
Le souscripteur (bailleur) * s'engage également à demander à ses locataires chaque année, et un mois avant la date anniversaire de l'échéance de leur contrat " risques locatifs ", l'attestation d'assurance valable pour l'année à venir.
Cette attestation devra être produite dans un délai de 30 jours à compter de sa demande.
L'assurance définie ci-dessus prend effet distinctement pour chaque locataire non assuré par ailleurs, dès l'expiration du délai de 30 jours qui suit la mise en demeure du locataire.
Elle cessera d'office sans qu'il est besoin d'aucune dénonciation de la part du locataire ou de l'assureur à compter du jour de prise d'effet de la garantie que le locataire souscrira par ailleurs pour couvrir les mêmes risques.
En conséquence, le présent contrat ne saurait concerner des risques couverts par une autre assurance, ni intervenir en coassurance avec celle-ci.
Ces dispositions ci-dessus n'impliquent aucune antériorité des garanties à la date d'effet de la présente police.
Le souscripteur (bailleur) conservera pendant deux ans à la disposition de la compagnie les attestations d'assurance remises par les locataires justifiant des garanties qu'ils auraient souscrites par ailleurs.
La mise en jeu de cette garantie sera activée pour tout locataire non assuré au jour du sinistre indépendamment de l'état semestriel transmis par le souscripteur à la compagnie.
* A l'exception de la SDH pour laquelle il est convenu qu'un volume de 10 % de ses locataires est assuré.
17 - Prime du locataire et procédure : La prime mensuelle de cette assurance est fixée forfaitairement à l'acte d'engagement à un taux par locataire n'ayant pas satisfait à la demande d'attestation d'assurance dans le délai de 30 jours, prévu ci-dessus.
Elle est due à compter du 1er jour du mois suivant la mise en demeure de demande d'attestation d'assurance à laquelle le locataire n'aurait pas satisfait et ce, jusqu'au dernier jour au cours duquel le locataire a remis l'attestation d'assurance à l'assuré.
Tout mois commencé est dû par le locataire.
La prime mensuelle définie ci-dessus est fixée sur la base de l'indice FFB et du taux des taxes applicables à la souscription du contrat.
Elle sera révisée annuellement le 1er janvier de chaque année, conformément aux dispositions ci-après et en cas de changement du taux des taxes perçues pour le compte du trésor public.
Tous avis, mises en demeure, ne seront formulés qu'au souscripteur (bailleur) de la garantie, et vaudront pour l'ensemble du contrat et de ses bénéficiaires.
18 - Gestion des sinistres et recours : La gestion des sinistres fera l'objet de dispositions particulières, intégrant les modes de fonctionnement du souscripteur (bailleur), qui seront définies au travers d'une convention de gestion, mise en oeuvre avec le candidat retenu au terme de la procédure de mise en concurrence.
Cette convention fixera les modalités pratiques de gestion des sinistres pendant toute la durée du marché, notamment quant au paiement des indemnités qui devra intervenir dans un délai maximum d'un (1) mois à compter de l'établissement du rapport d'expertise.
Le titulaire du marché devra communiquer, au souscripteur (bailleur) un état de sinistralité par Bailleur souscripteur au moins une fois par semestre, des statistiques sinistres détaillées, indiquant notamment, pour chaque dossier :
-  l'évaluation initiale,
-  le montant de l'indemnité immédiate,
-  le montant de l'indemnité différée,
-  le coût des honoraires d'experts,
-  les sommes réglées aux tiers,
-  le coût final à charge de l'assureur
19 - Indexation : Le taux de prime mensuel par logement ne sera pas indexé pendant toute la durée du marché.
20 - Faculté de résiliation : Le contrat est souscrit pour une durée de cinq ans à compter du 1er janvier 2025 à 0 heure (soit jusqu'au 31 décembre 2029 à 0 heure).
Les parties (chaque bailleur et l'assureur) se réservent la faculté de résilier le présent contrat à l'expiration de chaque année d'assurance, à charge par celle qui veut résilier de prévenir l'autre par lettre recommandée quatre mois au moins avant l'échéance principale.
En outre, l'assureur renonce à résilier en cours de contrat pour sinistre. Il devra notifier la résiliation quatre mois avant l'échéance principale.
En cas de majoration de prime par suite d'une modification de tarif, le souscripteur (bailleur) peut résilier le contrat dans les soixante jours qui suivent celui où il a eu connaissance de la modification.
L'assureur doit signifier cette augmentation dans les quatre mois avant l'échéance principale.
21 - Tiers : Sont considérés comme " tiers " aux termes du présent contrat :
-  Toute personne autre que le souscripteur (bailleur),
-  Les assurés entre eux (locataires).
22 - Renseignements techniques :
Dpt ; Nom organisme ; Statut ; Nb lgts ; Estimation du nb locataires non assurés
-  15 ; Polygone ; ESH ; 4242 ; 420
-  21 ; Grand Dijon Habitat ; OPH ; 9500 ; 900
-  53 ; Méduane Habitat ; ESH ; 5500 ; 940
-  30 ; Logis Cévenols ; OPH ; 5600 ; 560
-  61 ; Orne Habitat ; OPH ; 11100 ; 1100
-  38 ; SDH* ; ESH ; 22600 ; 2600
-  49 ; Podeliha ; ESH ; 27000 ; 2700
* SDH : Forfait 10 % du nombre total de ses logements