Préambule : La commune d'Aurillac concentre 19 % de la population du département du Cantal avec 27 106 habitants (source INSEE population légale au 1er janvier 2024). Elle centralise l'essentiel des fonctions administratives, des services, des commerces, des équipements culturels et représente le pôle principal en termes d'emplois. Pôle de centralité d'un territoire rural, Aurillac doit aujourd'hui relever le défi d'une nouvelle attractivité au travers de son projet de revitalisation du centre-ville.
Le centre-ville d'Aurillac présente des atouts avec l'accès à de nombreux services, à des équipements et des commerces de proximité, l'existence d'un patrimoine historique et culturel remarquable, la proposition d'animations et un cadre de vie de qualité.
La Ville d'Aurillac lauréate du programme " Action Coeur de Ville " met en oeuvre une politique ambitieuse en matière de rénovation urbaine de son centre-ville. La Ville d'Aurillac souhaite attirer une nouvelle population dans le centre ancien, et améliorer la qualité de vie des populations en place. Pour cela, elle a initié depuis plusieurs années une politique forte et volontariste de redynamisation, de reconquête et de requalification du centre ancien.
L'acte I du programme " Action Coeur de Ville " sur la période 2018-2022 montre un dynamisme en matière de revitalisation du centre-ville : 71 logements et 11 immeubles ont été rénovés par des investisseurs privés dans le cadre de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement urbain (OPAH RU) et 325 logements locatifs publics et privés ont été financés par Action Logement, 68 entreprises commerciales et artisanales ont été financées dans le cadre du dispositif d'aide à l'investissement de la Ville d'Aurillac en cofinancement avec la région AURA, 28 locaux vacants ont été repris. De plus des projets d'aménagement d'espace public ont vu le jour : le réaménagement des rues piétionnes du coeur marchand, le projet de mise en valeur des vestiges aux abords de l'abbatiale Saint-Géraud.
Articles I - Cadre général de l'appel à projets (AAP) :
I) Objet de l'appel à projets (AAP) : Le dispositif d'appel à projets a pour objet de sélectionner des projets immobiliers dans le cadre d'un transfert de droits s'opérant par voie de cession. Cet appel à projets s'adresse à tous types de porteurs de projets : publics, para-publics ou privés. Les candidats pourront remettre une offre sur un seul lot ou sur les deux lots proposés.
II) Présentation des sites de l'appel à projets : Localisation des projets dans le centre ancien de la commune d'Aurillac
Lot 1 : 20 et 20 bis rue du Monastère : Les immeubles 20 et 20 bis rue du Monastère cadastrés parcelle AB 66 et 65 sont situés dans le centre ancien, dans le quartier historique Saint-Géraud. Les deux immeubles jouxtent la chapelle de la Sainte-Famille et le site des vestiges du monastère Saint-Géraud.
Les immeubles sont en catégorie 1 au Site Patrimonial Remarquable. La démolition des immeubles est interdite. Le détail de la réglementation est présenté dans l'étude de programmation de l'agence Hypostyle annexé au présent règlement. De plus, les deux immeubles disposent d'éléments patrimoniaux remarquables identifiés dans le diagnostic archéologique figurant en annexe.
Les deux immeubles en R+3 sont composés d'un rez-de-chaussée commercial et de logements dans les étages. Au total pour les 2 immeubles on compte environ : 218 m2 de surfaces dédiées au logement et 97 m2 de surfaces dédiées aux locaux commerciaux en RDC. Les immeubles sont vacants et présentent un bâti dégradé. L'état des lieux sanitaire du bâti est présenté dans l'étude de programmation de l'agence Hypostyle. L'immeuble 20 rue du Monastère est sous procédure de péril portant sur l'escalier desservant les logements (arrêté de péril figurant en annexe). La commune est propriétaire des deux immeubles depuis 2020.
Les parcelles cadastrales AB 66 et 65 présentent également des espaces non bâtis en fond de parcelle. Ces espaces jouxtent l'espace public visant à valoriser les vestiges du monastère Saint-Géraud qui intègre un passage piéton au niveau des immeubles 20 et 20 bis rue du Monastère. La programmation proposée dans l'étude de l'agence Hypostyle présentée en annexe intègre ce paramètre.
Le projet d'aménagement d'espace public de valorisation des vestiges du monastère Saint-Géraud figure en annexe.
Lot 2 : Immeuble 14 rue Baldeyrou et les parcelles cadastrales AC 221, AC 218, AC 207 : L'immeuble 14 rue Baldeyrou, cadastré parcelle AC 332 est situé dans le coeur marchand du centreville d'Aurillac. L'immeuble se compose d'un rez-de-chaussée avec un local commercial ainsi que quatre logements présents sur 2 étages et des combles aménageable en R+3. Au total la surface globale de l'immeuble est d'environ 282 m2.
L'immeuble 14 rue Baldeyrou est en catégorie 2 au Site Patrimonial Remarquable, la démolition de l'immeuble est interdite. Le détail de la réglementation est présenté dans l'étude de programmation de l'agence Hypostyle annexé au présent règlement. L'immeuble est également référencé dans la déclaration d'utilité publique d'opération de restauration immobilière figurant en annexe.
L'immeuble 14 rue Baldeyrou est propriété de la commune depuis 2020. Il est riverain de l'opération de restructuration de l'îlot Baldeyrou portée par la société d'aménagement locale la SEBA 15 dans le cadre d'une concession d'aménagement avec la commune d'Aurillac.
Dans ce cadre le lot 2 porte également sur des parcelles propriétés de la SEBA 15 :
- la parcelle AC 221 située 16 rue Baldeyrou constituée d'un foncier nu suite à une opération de démolition. Le futur projet sur la parcelle devra intégrer la restitution d'un front bâti sur la rue Baldeyrou ainsi qu'un passage pour véhicule afin de desservir les 2 logements situés en coeur d'îlot (parcelle AC 205).
- le projet du candidat sur le lot 2 pourra également intégrer la possibilité de faire une proposition d'aménagement sur les parcelles AC 207 et AC 218 situées en coeur d'îlot et composées d'un foncier nu.
A titre indicatif les surfaces des parcelles sont les suivantes : AC 221 : 232 m2, AC 218 : 89 m2, AC 207 : 146 m2.
La programmation proposée dans l'étude de l'agence Hypostyle figurant en annexe intègre la totalité de ces parcelles.
Il est précisé que les immeubles et les parcelles cadastrales des lots 1 et 2 se situent dans le périmètre ORT (Opération de Revitalisation de Territoire).
III) Etude de programmation de l'agence Hypostyle : La Ville d'Aurillac a missioné le cabinet d'architectes du patrimoine Hypostyle afin de réaliser une étude de programmation portant sur les immeubles 20 et 20 bis rue du Monastère et 14 rue Baldeyrou ainsi que les parcelles AC 221, 218 et 207 de l'îlot Baldeyrou.
L'objectif de cette étude était de proposer une nouvelle offre de logements atypiques pour une mixité sociale dans la ville ancienne ainsi que des locaux commerciaux adaptés aux pratiques actuelles dans une démarche de développement durable considérant l'existant comme une ressource inscrite dans la durée.
Le rendu de l'étude est communiqué aux candidats dans le cadre du présent appel à projet afin de proposer un outil de projection visant à montrer le potentiel du patrimoine foncier proprosé. Le rendu de l'étude comprend : un état des lieux sanitaire du bâti, des données sur le contexte réglementaire et historique, des propositions de scénarii programmatiques, une estimation sommaire du coût des travaux.
IV) Les financements mobilisables :
- Des aides de l'Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat (Anah) visant à réduire le déficit foncier des opérations de production de logements sont mobilisables sous certaines conditions dans le cadre des dispositifs suivants : Les opérations RHI (Résorption de l'Habitat Indigne) et Thirori (traitement de l'habitat insalubre, remédiable ou dangereux, et des opérations de restructuration immobilière), la Vente d'Immeuble à Rénover (VIR), le Dispositif d'Intervention Immobilière et Foncière (DIIF).
- Action Logement peut également intervenir pour les opérations de productions de logements sous condition de réservation de logements.
- Pour les porteurs de projets privés (particuliers ou SCI) des aides peuvent être sollicitées dans le cadre de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH RU) et de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) communautaire : Anah, CABA, Ville d'Aurillac, Action Logement. Il est possible de contacter l'opérateur Soliha Cantal (04 71 48 32 00) pour obtenir des renseignements sur les aides mobilisables.
- Des dispositifs de défiscalisation tels que : Le Denormandie, le Malraux ou en lien avec le label de la Fondation du Patrimoine sont également mobilisables sous certaines conditions.Des fiches de présentation des différents dispositifs cités figurent en annexe.
Article 2 - Déroulement et organisation de l'appel à projets :
I) Calendrier de la consultation (à titre indicatif) :
- Lancement de l'appel à projets : Mardi 20 février 2024
- Mise à disposition des éléments, visite des immeubles, question/ réponse entre la Ville d'Aurillac et les candidats : 20 février - 22 avril 2024
- Date de remise des offres : Lundi 22 avril 2024 à 17h
- Analyse technique des offres : 22 avril 2024 - 6 mai 2024
- Jury de sélection du lauréat : Mi-mai 2024
- Annonce du (ou des) lauréat(s) : Début juin 2024
- Délibération pour la cession immobilière des biens : Conseil municipal d'octobre 2024
II) Modalités d'accès à l'information de la consultation :
a) Modalité de diffusions de l'information : Le présent AAP est porté à connaissance du public sur les sites Internet :
www.aurillac.fr,
www.achatpublic.com
Il fait également l'objet d'une publicité dans le journal La Montagne.
b) L'organisation des visites : Les visites des immeubles seront organisées les 19 et 26 mars 2024 à 14h.
Les demandes de visite sont à formuler auprès de la : Direction aménagement urbain, développement commercial et attractivité, Géraldine Poudenx, Directrice de projet programme Action Coeur de Ville, 04 71 45 46 58,
[email protected]
c) Les documents figurant en annexe : Les documents disponibles en annexe :
- l'étude de programmation de l'agence Hypostyle,
- les relevés géomètre du bâti,
- les diagnostics immobiliers des immeubles,
- le diagnostic archéologique portant sur les immeubles 20 et 20 bis rue du Monastère,
- l'arrêté de péril et l'expertise portant sur l'immeuble 20 rue du Monastère,
- l'arrêté de DUP ORI portant sur l'îlot Baldeyrou,
- le rapport de diagnostic Inrap portant sur l'immeuble 16 rue Baldeyrou avant démolition,
- la présentation du projet de mise en valeur de vestiges du quartier St-Géraud,
- les fiches d'information sur les dispositifs de financement (ORI, THIRORI, VIR, DIIF, Action Logement, OPAH RU, Denormandie, Fondation du Patrimoine).
Ces documents sont accessibles en adressant une demande à l'adresse mail suivante :
[email protected]
III) Contenu de la proposition : Pour chaque lot la proposition sera intégralement rédigée en langue française. Chaque document composant le dossier devra être daté et signé par la ou les personnes habilitées à engager juridiquement le candidat.
Pièce 1 - Présentation et identification du candidat : Une lettre d'intention établie par les candidats, accompagnée des pièces justificatives indiquées ci-dessous :
Pour une (ou plusieurs) personne(s) physique(s) :
- identité complète : nom, prénoms, domicile, profession, coordonnées téléphoniques, adresse électronique,
- copie de la carte nationale d'identité (ou équivalent, passeport), si acquisition en indivision, proportion d'acquisition de chacun des indivisaires.
Pour une (ou plusieurs) personne(s) morale(s) :
- dénomination, capital social, composition de l'actionnariat le cas échéant, siège social, coordonnées téléphoniques et adresse électronique du candidat et, le cas échéant, du groupe, tel que défini par les règles fiscales d'intégration, auquel il appartient,
- extrait de moins de trois mois de l'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers ou équivalent.
Pièce 2 - présentation du projet envisagé : Présentation détaillée dans laquelle le candidat expose successivement et a minima :
- sa compréhension générale du contexte,
- les enjeux et la philosophie générale du projet,
- une analyse de marché,
- les objectifs poursuivis,
- la programmation envisagée (le nombre et la typologie de logements, la présence ou non d'une surface pour une activité commerciale ou de services).
Pièce 3 - Les travaux et les aménagements :
une note relative aux travaux et détaillant :
- les travaux envisagés,
- leurs coûts estimés,
- le calendrier prévisionnel de réalisation du projet indiquant a minima les jalons suivants :
. dépôt de l'autorisation d'urbanisme
. date d'engagement des travaux
. date de démarrage de l'exploitation du site,
une notice explicative du projet de rénovation sur le plan organisationnel, esthétique et de son insertion environnementale avec des pièces graphiques : plans, coupes, façades, tableau des surfaces et croquis permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement,
si le projet comprend une extension ou de nouvelles constructions : des esquisses des parties concernées avec une présentation de leur fonctionnement, plans, coupes, façades, tableau des surfaces,
une note précisant la conformité du projet par rapport aux réglementations d'urbanisme telles qu'indiquées dans le porter à connaissance joint en annexe (étude de programmation de l'agence Hypostyle).
Pièce 4 - Le montage juridique et financier du projet : Une note financière et juridique détaillant le montage proposé, les modalités de financement du projet :
- un bilan prévisionnel d'opération
- le plan de financement envisagé (fonds propres, emprunts, subvention, taux de rentabilité)
- les garanties proposées en vue de la réalisation du projet,
- le montage juridique proposé.
Pièce 5 - Une synthèse du projet en 2 pages : Une synthèse de 2 pages maximum de présentation du projet reprenant les éléments des pièces 2, 3, 4 est demandée.
Pièce 6 - L'offre financière d'acquisition du site : Une offre d'acquisition en euros intégrant les taxes de transaction.
IV) Modalités de remise des propositions : Les offres sont remises au plus tard le
lundi 22 avril 2024 à 17h par voie électronique à l'adresse suivante :
[email protected]
A titre informatif : L'envoi des offres dépassant les 6 Mo devra être transmis via une plate-forme de téléchargement.
Un accusé de réception sera envoyé par mail aux candidats ayant déposé un dossier.
Article 3 - Examen des propositions et sélection du lauréat :
I) Jury de sélection : Le jury de sélection sera présidé par Monsieur le Maire, Pierre Mathonier et se composera des membres suivants : Alain Coudon, Adjoint en charge de la qualité de vie, de l'aménagement urbain et des travaux, Nicole Soulenq-Coussain, Adjointe en charge de l'attractivité commerciale, du coeur de ville et du stationnement, Paul Girard, Architecte des Bâtiments de France UDAP 15, l'agence Hypostyle (Benoît Tournet et Gaëlle Maze). Pour le lot 2 le jury sera complété par Monsieur Christophe Pestrinaux, Président de la SEBA 15.
Le jury de sélection aura la faculté d'auditionner un ou plusieurs candidats. Le ou les candidats pourront présenter leurs offres sur tous supports qu'ils jugeront utiles.
Le jury de sélection pourra inviter un ou des candidats à remettre une proposition d'acquisition et de réhabilitation modifiée, sans que cette demande ait pour effet de remettre en cause l'équilibre et l'économie globale du projet.
II) Condition de recevabilité des propositions : Seront déclarés irrecevables par le jury de sélection :
- tout dossier réceptionné hors délai,
- tout dossier incomplet ou ne respectant pas la présentation imposée.S'il l'estime nécessaire, le jury de sélection pourra demander aux candidats de produire toute pièce ou information complémentaire dans un délai défini, par courriel adressé à l'adresse électronique qu'il aura fournie au dossier.
III) Critères de sélection du lauréat ou des lauréats : Critères d'analyse des offres pour chaque lot, pondération :
Critère 1 : La nature du projet et les bénéfices apportés au quartier : 30 %
Critère 2 : La qualité de la proposition architecturale et les enjeux de transition écologique : 20 % :
- le respect et la mise en valeur du site existant
- la qualité urbaine, architecturale et l'insertion urbaine du projet (lien avec l'espace public, traitement des rez-de-chaussées, articulation et fonctionnement des programmes)
- les qualités et les ambitions en matière de transition écologique du projet
Critère 3 : La crédibilité du projet et la soutenabilité du montage financier et juridique : 40 % :
- la soutenabilité financière et économique du projet
- la solidité du montage financier, les compétences et le niveau d'engagement financier du porteur de projet et de ses éventuels partenaires
- la solidité du montage juridique du projet
Critère 4 : L'offre financière pour l'acquisition foncière : 10 %
IV) Notification au (x) lauréat(s) et information des candidats non retenus : Le lauréat (ou les lauréats) du présent appel à projets recevra (recevront) une notification par courrier adressé sous pli recommandé avec accusé de réception et par courriel aux coordonnées dans son offre.
La proposition du lauréat désigné est ferme, non modifiable à l'exception de la prise en compte des réserves des architectes des bâtiments de France, et doit être maintenue jusqu'à la signature des actes authentiques de transfert de droits.
Les candidats dont la candidature aura été déclarée irrecevable ou dont la candidature n'aura pas été retenue seront informés par courrier adressé sous pli recommandé avec accusé de réception et par courriel aux coordonnées dans son offre.
Article 4 - L'acquisition des immeubles : Une délibération sera présentée au conseil municipal de la commune d'Aurillac afin de procéder à la cession des immeubles par acte notarié établi entre la commune d'Aurillac et le lauréat ou les lauréats de l'appel à projets.
Pour les parcelles AC 221, 218 et 207 propriétés de la SEBA 15 la cession sera conclue par acte notarié entre la société d'aménagement du bassin d'Aurillac et le lauréat du lot 2 de l'appel à projets.
Si le candidat ou les candidats retenu(s) ne respecte (ent) pas ses (leurs) engagements, à l'issue d'un délai de 3 mois à compter du vote de la délibération la mairie d'Aurillac et la SEBA 15 se réservent le droit de négocier avec l'ensemble des autres candidats ayant remis une offre.
Il est précisé aux candidats que la cession sera conclue en la forme authentique devant notaire. A ce titre, tous les frais liés à la rédaction, à la publication et à la conservation de l'acte seront à la charge exclusive du candidat retenu. Il appartient en conséquence aux candidats d'en tenir compte dans leur plan de financement.
Article 5 - Règles de confidentialité : Les candidats sont informés que les informations, pièces et éléments transmis à la commune d'Aurillac à l'occasion du présent appel à projets sont couverts par le respect d'une règle stricte de confidentialité. Toutefois, il est rappelé qu'en application des articles L311-1 et suivants du Code des relations entre le public et l'administration, au terme de la procédure d'AAP, la collectivité pourra être conduite à communiquer aux personnes en faisant la demande : les orientations générales des projets finalement non retenus et l'offre du lauréat de l'AAP.
Les candidat s'engagent à garder confidentiel les éléments techniques (étude de programmation, diagnostics, relevés etc.) communiqués dans le cadre de l'appel à projets.
Les candidats s'interdisent de communiquer à des tiers les éléments portés à leur connaissance au cours d'éventuelles négociations avec la collectivité.
Article 6 - Règlement des litiges propre au déroulement de l'AAP : Tout litige relatif au déroulement du présent AAP ressortira de la compétence du tribunal administratif de Clermont-Ferrand.